Vertrag „rent to buy“

Mit dem Art. 23 Gesetzesdekret Nr. 133/2014 hat der Gesetzgeber eine neue Vertragsform eingeführt, den sog. Vertrag „rent to buy“.

Es handelt sich dabei um Verträge die eine Liegenschaft zum Gegenstand haben, und die dem Liegenschaftsnehmer:
– das Recht einräumen, die Liegenschaft gegen Bezahlung eines (monatlichen) Betrages für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen (ähnlich einer Miete) und
– gleichzeitig das Recht, die Liegenschaft am Ende dieses Zeitraumes zu erwerben, mittels Ausübung einer Kaufoption oder auch automatisch (der Nehmer kann, muss aber nicht, dieses Recht ausüben),
– wobei bei Erwerb der für die Nutzung bereits bezahlte Betrag, oder ein Teil davon (wie im Vertrag bestimmt), dem Kaufpreis angerechnet wird.

Der Vertrag muss mittels notariellem Akt abgeschlossen und im Grundbuch gemäß Art. 2645bis angemerkt werden.
Die grundbücherliche Anmerkung schützt den Liegenschaftsnehmer – für die gesamte Vertragsdauer (jedoch höchstens für zehn Jahre) vor der Eigentumsübertragung – vor eventuellen negativen Einverleibungen und Anmerkungen gegen den Liegenschaftsgeber (z.B. Hypothek, Pfändung usw.).

Da sich der neue Vertrag „rent to buy“ wesentlich von einem Mietvertrag unterscheidet, ist derselbe nicht den Bestimmungen (z.B. über Mindestdauer usw.) der Mietgesetze unterworfen (Gesetz 392/1978 für gewerbliche Mieten und Ges. 431/1998 für Mieten zu Wohnzwecken), mit allen sich daraus ergebenden Vorteilen.

Das aus dem Vertrag „rent to buy“ entstehende Rechtsverhältnis ist durch die Bestimmungen des Fruchtgenussrechtes geregelt, im wesentlichen:
– die Pflichten und Spesen betreffend die ordentliche Verwaltung und Instandhaltung sind zu Lasten des Nehmers;
– die Pflichten und Kosten betreffend die außerordentliche Verwaltung und Instandhaltung gehen sind zu Lasten des Liegenschaftsgebers.

Folgende Regelung gilt für den Fall von Auflösung des Vertrages wegen Nichterfüllung:
– bei Nichterfüllung durch den Liegenschaftsgeber, muss derselbe den Teil der für die Nutzung bezahlten Beträge, der dem Kaufpreis angerechnet werden sollte, samt gesetzlicher Zinsen, zurück geben;
– bei Nichterfüllung von Seiten des Nehmers, hat der Liegenschaftsgeber das Recht die Liegenschaft zurück zu erhalten, und – falls nicht anders vertraglich geregelt – die für die Nutzung erhaltenen Beträge zur Gänze als Schadensersatz zu behalten.

Die neue Vertragsform hat ein breites Anwendungspotential, dies aufgrund der flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten und der daraus entstehenden Chance die Interessen beider Parteien bestmöglich zu regeln.

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