Revolution in der Raumordnung – Stichwort Wertausgleich

Der Entwurf des neuen Landesgesetzes Raum und Landschaft (dieser soll noch im Herbst vom Landtag genehmigt werden) schreibt den Grundsatz des Wertausgleiches fest:
jede Planungsmaßnahme, welche eine Wertsteigerung durch die Zuerkennung von neuen Baurechten oder die Änderung der Nutzungskategorien bewirkt, verpflichtet den Eigentümer der jeweiligen Liegenschaft, der Gemeinde 30 Prozent des Wertzuwachses abzugelten.
Davon ausgenommen ist die Erweiterung der bestehenden Baumassen um 30 Prozent, aber um maximal 500 m³.

Es stimmt, dass im Zusammenhang mit der Ausweisung von neuem Wohnbauland dieser Grundsatz in Südtirol bereits seit langem zum Tragen kommt: bei Erweiterungszonen durch die vorgeschriebene Abtretung von 60 Prozent der Zonenfläche (55 Prozent bei Erstellung des Durchführungsplans durch den Eigentümer) zum halben Marktwert; bei der Erweiterung von Auffüllzonen durch Abführen von 30 Prozent des Schätzpreises des Baugrundstückes an die Gemeinden.

Völlig neu ist nunmehr, dass der Wertausgleich zukünftig nicht mehr nur bei Ausweisung von Wohnbauzonen gleich welcher Art zu entrichten ist, sondern auch bei Tourismuszonen, Gewerbegebieten usw. Grob geschätzt würde der an die Gemeinde geschuldete Wertausgleich bei Ausweisung eines Gewerbegebietes von einem Hektar ca. eine Million Euro betragen, was neue Betriebsansiedelungen zweifelsfrei in Frage stellen könnte. Doch auch bei der bloßen Änderung der Nutzungskategorie von Gebäuden oder Gebäudeteilen (z.B. von Dienstleistung in Wohnung, von Großhandel in Büro, die Beispiele ließen sich beliebig fortsetzen) wäre der Wertausgleich an die Gemeinde geschuldet, mit allen vorstellbaren damit zusammenhängenden wirtschaftlichen und rechtlichen Problemen.

Es stimmt dass auch im deutschsprachigen Ausland (Tirol, Bayern) sowie in anderen italienischen Regionen Wertausgleichsauszahlungen an die öffentliche Hand häufig vorkommen, jedoch in der Regel in Folge von privatwirtschaftlichen Verhandlungen zwischen Behörde und Grundeigentümer, nicht jedochm wie jetzt bei uns geplant, aufgrund zwingender gesetzlicher Bestimmungen.

Schlussendlich ist das neue Landesgesetz in keiner Weise mit dem italienischen Steuerrecht koordiniert, welches beim Verkäufer ebenfalls einen erheblichen Teil des Wertzuwachses (bis zu 40%) abschöpft.

Es steht somit außer Zweifel dass – auch wenn der Grundsatz einer Beteiligung der öffentlichen Hand an geschaffenen urbanistischen Mehrwerten nicht in Frage gestellt wird – die im neuen Landesgesetz vorgesehene Regelung einer gründlichen Überarbeitung bedarf.

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