Die Kurzzeitvermietung  von Wohnungen – bekannt vor allem durch Plattformen wie Airbnb – zählt seit Jahren zu den dynamischsten, am stärksten wachsenden und zugleich umstrittensten Segmenten des Immobilienrechts. Mehrmals hat der italienische Gesetzgeber bereits eingegriffen, um die private Immobilienvermietung vom klassischen Hotel- und Beherbergungsgewerbe abzugrenzen. 

Seit 2017 werden als sogenannte „Kurzzeitvermietungen“ (locazioni brevi) Mietverträge über Wohnimmobilien bezeichnet, die von privaten Eigentümern abgeschlossen werden und die maximale Dauer von 30 Tagen pro Vertrag nicht überschreiten. Zulässig sind dabei bestimmte Nebenleistungen, die eng mit der Nutzung der Immobilie verbunden sind, wie etwa Reinigungsleistungen, die Bereitstellung von Bettwäsche oder Internetzugang. Ausgeschlossen bleiben hingegen Leistungen, die typischerweise dem Gastgewerbe vorbehalten sind, wie Frühstück oder andere Mahlzeiten.

Ein erster grundlegender Einschnitt durch den Gesetzgeber erfolgte im Jahr 2021: damals wurde erstmals vorgesehen, dass die Vermietung von mehr als vier Wohnungen pro Steuerjahr als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist.

Mit dem Haushaltsgesetz 2026 wurde diese Schwelle nun noch einmal herabgesetzt. Ab dem 01. Januar 2026 gilt:  werden mehr als zwei Wohnungen pro Steuerjahr vermietet, liegt automatisch eine gewerbliche Tätigkeit vor. 

Maßgeblich ist dabei ausschließlich die Anzahl der Immobilien – unabhängig von der Dauer der Vermietung, der Höhe der Einnahmen oder dem tatsächlichen organisatorischen Aufwand.

Wird die genannte Grenze von zwei Wohnungen überschritten, ist der Vermieter verpflichtet, eine gewerbliche Tätigkeit anzumelden, sprich eine Mehrwertsteuernummer zu eröffnen, die Eintragung ins Handelsregister vorzunehmen und die erzielten Einkünfte als Unternehmergewinne zu versteuern, was, wie man sich vorstellen kann, erhebliche organisatorische und finanzielle Belastungen mit sich bringt. 

Für Vermieter, die hingegen innerhalb der neuen Grenze bleiben, gilt eine Pauschalsteuer von 21% für die erste Wohnung, 26% für die zweite.

Kritisch diskutiert wird insbesondere die Starrheit der neuen Regelung. Die Einordnung als unternehmerische Tätigkeit knüpft ausschließlich an ein numerisches Kriterium an und lässt Faktoren wie den tatsächlichen Umfang der Tätigkeit oder das Fehlen einer organisatorischen Struktur vollkommen außer Acht. Ob eine Tätigkeit tatsächlich „unternehmerisch“ organisiert ist, spielt keine Rolle mehr.

Angesichts der neuen gesetzlichen Vorgaben ist eine frühzeitige Überprüfung der eigenen Vermietungsstrategie unerlässlich. Eine vorausschauende rechtliche Beratung ermöglicht es, unerwartete Belastungen und Risiken zu vermeiden.