Gesetzliche Grenz- und Gebäudeabstände sollen Auseinandersetzungen unter Nachbarn vermeiden und zugleich eine geordnete Bebauung sichern. Ausgangspunkt ist im italienischen Zivilrecht Art. 873 ZGB: wird nicht angebaut, ist ein Gebäudeabstand von mindestens drei Metern einzuhalten; örtliche Verordnungen können größere Abstände festlegen.

Die örtlichen Vorschriften finden sich in den Bauleitplänen der Gemeinden, welche in der Regel einen Gebäudeabstand von 10 Metern und einen Grenzabstand von 5 Metern festlegen.

Ob mittels privater Abreden von den vorgeschriebenen Abständen abgewichen werden kann, hängt von der Natur des geschützten Interesses ab.

Die Rechtsprechung vertritt die Ansicht, dass die in den Bauleitplänen und Bauordnungen enthaltenen Vorschriften ein öffentliches Interesse an der geordneten Bebauung schützen. Demzufolge können die Grundeigentümer keine davon abweichende Vereinbarungen abschließen.

Nach der jüngsten Rechtsprechung sind Vereinbarungen, mit denen Nachbarn geringere Abstände vereinbaren, nichtig – sogar im Innenverhältnis – und die Nichtigkeit muss vom Gericht auch von Amts wegen festgestellt werden.

Lediglich von Vorschriften zivilrechtlichen Charakters, sprich von jener nach Art. 873 ZBG welche private Interessen schützt, könnte mittels einer privaten Vereinbarung abgewichen werden.

Nachdem nunmehr alle Gemeinden über einen Bauleitplan verfügen, findet die zivilrechtliche Vorschrift lediglich in Ausnahmefällen Anwendung.

Für die von den Bauleitplänen vorgeschriebenen Grenzabstände enthält jedoch die Verordnung zum Bauwesen (DLH Nr. 24/2020) folgende besodere Regelung: zulässig ist der Bau mit geringerem Abstand zur Eigentumsgrenze mit schriftlichem Einverständnis des Anrainers/der Anrainerin in Form einer grundbücherlichen Dienstbarkeit, wobei die Gebäudeabstände in jedem Fall eingehalten werden müssen.

Die Abweichung ist also in Form einer Dienstbarkeit zu regeln. Die bloße Unterschrift unter einem Bauprojekt wäre somit für diesen Zweck ungeeignet.

Die Unzulässigkeit einer vertraglichen Abweichung (von Gebäudeabständen) bedeutet indes nicht, dass Gebäudeabstände unter 10 Metern nicht ersessen werden können. Die Rechtsprechung hat ausdrücklich geklärt, dass, bei bestehenden Gebäuden und Vorliegen der Voraussetzungen für die Ersitzung, das Recht, das Gebäude auch abweichend von den geltenden Bestimmungen zu erhalten, ersessen werden kann.