Die italienische Rechtsordnung sieht in Art. 1669 ZGB bei schweren Mängeln an Bauwerken eine 10-jährige Haftung des Erbauers ab Fertigstellung des Werkes vor.

Die Rechtsprechung hat geklärt, dass diese Mängel sowohl vom Auftraggeber gegenüber dem Unternehmer/ die Baufirma (appaltatore), als auch vom Käufer gegenüber dem Verkäufer bzw. dem Bauträger (venditore) geltend gemacht werden können.

Bedingung ist, dass die Mängel innerhalb eines Jahres ab Entdeckung den haftenden Subjekten angezeigt werden (aus Beweisgründen ist eine schriftlich Anzeige anzuraten), und dass der Schadensersatzanspruch (bei fehlender außergerichtlicher Einigung) innerhalb eines Jahres ab Anzeige formell bzw. gerichtlich geltend gemacht wird.

Die Haftung kann gemäß Art. 1669 ZGB geltend gemacht werden, wenn das Werk ‚wegen Mangelhaftigkeit des Bodens oder wegen eines Baumangels gänzlich oder teilweise zerstört wird, oder wenn sich offensichtlich die Gefahr der Zerstörung oder schwerer Mängel zeigt‘.

Der Kassationsgerichtshof hat in zahlreichen Urteilen diese Bestimmung ausgelegt und definiert, dass man von ‚schweren Mängeln‘ im Sinne des Art. 1669 ZGB sprechen kann‚ wenn, auch hinsichtlich nur eines Teils des Werkes, Veränderungen vorliegen, welche in beträchtlicher Weise die Nutzung der Sache als Ganze beeinträchtigen, und den normalen Gebrauch derselben gemäß ihrer wirtschaftlichen und praktischen Funktion, und aufgrund ihrer natürlichen Bestimmung, verhindern.

Beispiele von gerichtlich anerkannten schweren Mängel sind folgende:
– ernsthafte Mängel des Daches/ Flachdaches;
– falsche bzw. nicht Zweck erfüllende Isolierung des Hauses;
– ungenügende Leistung und/oder falsche Neigung der Abwasserrohre;
– alle Mängel welche Wasserdurchlässigkeit und/ oder Feuchtigkeit verursachen (z.B. in Keller, Türen und Fenstern);
– fehlerhafte Heizanlage;
– alle Mängel welche die Statik des Gebäudes beeinträchtigen.

Die Beweislast (betreffend Mängel und Schäden, und deren Kausalzusammenhang) liegt beim Auftraggeber/ Käufer, und der Beweis kann in der Regel nur mithilfe eines technischen Gutachtens erbracht werden.

Von den beschriebenen Mängeln unterscheiden sich die Mängel gemäß Art. 1667 ZGB, welche aufgrund von Nicht-Übereinstimmung des Werkes mit dem genehmigten Projekt, oder aufgrund von mangelhafter technischer Ausführung, gegenüber der Baufirma geltend gemacht werden können.