| Die inhaltliche Gestaltung fast aller Mietverträge ist gesetzlich stark eingeschränkt. Die einzuhaltenden Bestimmungen sind vielseitig und erlauben es den Parteien häufig nicht, individuelle Regelungen zu treffen. Ausnahme bilden die gewerblichen Mietverträge (auch zur Ausübung einer gastgewerblichen Tätigkeit) mit einer Jahresmiete von mehr als 250.000 Euro, deren Inhalt die Vertragsparteien nahezu frei gestalten können. Laut Gesetzgeber kann bei derart gewichtigen Verträgen davon ausgegangen werden, dass sich Vermieter und Mieter auf Augenhöhe begegnen und keine Gefahr der Benachteiligung des Mieters besteht, wie es bei den üblichen Mietverträgen häufig der Fall ist. Mit Urteil Nr. 3399/2024 hat das Kassationsgericht festgehalten, dass die Parteien bei Abfassung eines solchen Vertrages abweichende Regelungen zu folgenden gesetzlichen Bestimmungen (Mietgesetz Nr. 392/78) vorsehen können: – zur Mindestmietdauer, welche aktuell bei 6 Jahren (bzw. 9 Jahren für die gastgewerbliche Tätigkeit) liegt; – zum vorzeitigen Rücktritt vom Vertrag, welcher vom Mieter derzeit bei Vorliegen eines schwerwiegenden Grundes jederzeit ausgeübt werden kann; – zur automatischen Verlängerung des Vertrages, wonach sich der Mietvertrag automatisch für weitere 6 (bzw. 9 Jahre) verlängert, sofern er nicht von einer der Vertragsparteien aufkündigt wird; zur ersten Vertragsfälligkeit darf der Vermieter den Vertrag außerdem nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen aufkündigen (z.B. Eigenbedarf, Abriss und Neuerrichtung oder Sanierung der Liegenschaft); – zum Mietzins, welcher aktuell nur bei Vertragserneuerung abgeändert werden darf; außerdem kann er der jährlichen Geldentwertung angepasst werden; – zur Entschädigung bei Beendigung des Mietverhältnisses wegen Verlust des Geschäftswertes, wonach der Mieter bei einseitiger Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter Anrecht auf eine Entschädigung in Höhe von 18 (bzw. 21) Monatsmieten hat; dieselbe Entschädigung steht noch einmal zu, wenn der neue Mieter in der Liegenschaft dieselbe Tätigkeit wie der vorherige Mieter oder eine gleichartige Tätigkeit ausübt; – zum Vorkaufsrecht, welches dem Mieter derzeit bei Verkauf der Liegenschaft durch den Vermieter zusteht. Die Parteien können, falls der Mietzins 250.000 Euro jährlich übersteigt, von den genannten gesetzlichen Bestimmungen abweichen und individuelle Regelungen vorsehen, was erhebliche Vorteile / Erleichterungen für beide Vertragsparteien mit sich bringen kann. |
RA Dr. Franz Complojer
Die vertragliche Abweichung von Grenz- und Gebäudeabstand
Gesetzliche Grenz- und Gebäudeabstände sollen Auseinandersetzungen unter Nachbarn vermeiden und zugleich eine geordnete Bebauung sichern. Ausgangspunkt ist im italienischen Zivilrecht Art. 873 ZGB: wird nicht angebaut, ist ein Gebäudeabstand von mindestens drei Metern einzuhalten; örtliche Verordnungen können größere Abstände festlegen.
