Es ergibt sich nicht selten, dass der Eigentümer eines bebaubaren Grundstücks nicht die mit demselben Grundstück verbundene Kubatur voll ausschöpfen will, auf der anderen Seite Eigentümer anderer Grundstücke ihre Kubatur bereits verwendet haben und noch zusätzliche benötigen würden.

Es stellt sich in diesen Fällen die Frage nach der Zulässigkeit der Kubaturübertragung und der Rechtsnatur solcher Rechtsgeschäfte.

Zur Frage der Zulässigkeit hat sich der Staatsrat bereits des Öfteren geäußert, und zwar dahingehend, dass die Übertragung von Baurechten, welche seit 2011 im Zivilgesetzbuch ausdrücklich als ein im Grundbuch anzumerkendes Rechtsgeschäft vorgesehen ist, immer dann zulässig ist wenn

– diese innerhalb einer homogenen Bauzone erfolgt;

– die betroffenen Grundstücke nicht allzu weit entfernt voneinander liegen;

– beide Grundstücke von denselben Erschließungsanlagen bedient werden, welche für die gesamte Zone errichtet wurden;

– die Umverteilung der Kubatur sich nicht auf die urbanistische Belastung auswirkt, und die Gebietsbaudichte insgesamt beachtet wird.

Eine Richtung in der Rechtsprechung der Vergangenheit stufte das Rechtsgeschäft als Bestellung/Übertragung eines dinglichen Rechts ein, welches im Zusammenhang mit dem Eigentum am Grundstück steht. Die Zustimmung der Verwaltung zur Verbauung der Kubatur stellt dabei eine Bedingung für die Wirksamkeit der Übertragung dar.

Eine andere Richtung in der Rechtsprechung bewertete die Übertragung als Vereinbarung mit rein obligatorischer Wirkung, wonach der Eigentümer des „abtretenden Grundstückes“ sich verpflichtete, der Erteilung der Baugenehmigung für die Verwirklichung der Kubatur auf einem anderen Grundstück zuzustimmen.

Diese unterschiedlichen Sichtweisen in der Rechtsprechung veranlassten die Vereinigten Sektionen des Kassationsgerichtshofes, sich der Frage anzunehmen.

Diese haben mit Urteil Nr. 16080 vom 9.6.2021 folgende Grundsätze festgelegt:

– das Baurecht (jus aedificandi) ist Ausdruck des Eigentums am Grundstück, wenn auch dessen Ausübung bestimmten öffentlichrechtlichen Bedingungen unterliegt;

– es handelt sich um ein privates Rechtsgeschäft, mit welchem ein eigenständiges Recht übertragen wird;

– der abtretende Eigentümer ist verpflichtet, zwecks Erlangung des Bautitels zu kooperieren, damit das veräußerte Baurecht vom Erwerber tatsächlich genutzt werden kann;

– mit der Baugenehmigung wird die Ausübung des privaten Rechtes näher geregelt.

– nachdem es sich nicht um die Übertragung eines dinglichen Rechts handelt, ist für die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts nicht die schriftliche Form erforderlich;