Dienstwohnungen im Gewerbegebiet

RA Dr. Daniel Ellecosta

Das Landesgesetz Raum und Landschaft (LG Nr. 9/2018) regelt in Art. 27 die Gewerbegebiete, die vorwiegend für die Ansiedlung von Handwerks-, Industrie- und Großhandelstätigkeiten sowie für die Verarbeitung und Lagerung landwirtschaftlicher Produkte bestimmt sind. Außerdem sind in diesen Zonen öffentliche Dienste und Einrichtungen von öffentlichem Interesse zulässig.
Laut besagtem Gesetz können in den Gewerbegebieten Dienstwohnungen errichtet werden, sofern der Durchführungsplan deren Zulässigkeit und Anzahl ausdrücklich regelt. Dabei darf die Wohnfläche höchstens 110 m² je Betrieb betragen (in Gewerbegebieten innerhalb des Siedlungsgebietes sind höchstens 160 m² zulässig, falls eine zusätzliche Wohnung zu den Bedingungen einer Dienstwohnung errichtet wird).
Die Dienstwohnung ist grundsätzlich untrennbarer Bestandteil der betrieblichen Liegenschaft, wobei eine getrennte Veräußerung, Übereignung oder Belastung mit dinglichen Rechten derselben nicht zulässig ist. Die Bindung der Untrennbarkeit wird im Grundbuch angemerkt.
Nun hat die Landesregierung mit Beschluss Nr. 1144 vom 28.12.2021 die entsprechende Verordnung über die Dienstwohnungen in Gewerbegebieten genehmigt, welche die Nutzung der Dienstwohnung, die Tätigkeiten, für welche keine Dienstwohnung zulässig ist, sowie das Mindestverhältnis zwischen der Fläche des Betriebes und jener der Dienstwohnung bestimmt.
Grundsätzlich ist die Dienstwohnung für die Unternehmensinhaber, die Mitarbeiter und die jeweiligen Familienangehörigen vorgesehen. Ausnahmeregelungen gibt es bei Auflösung der Ehe, bei Unmöglichkeit der Fortführung oder bei Einstellung des Betriebes.
Was die Größe der Dienstwohnung anbelangt, bestimmt die Verordnung, dass die für die Ausübung der wirtschaftlichen Tätigkeit bestimmte Fläche mindestens das 1,5-fache der genehmigten Wohnfläche betragen muss.
Falls der Durchführungsplan dies nicht festlegt, entscheidet die für Gewerbegebiete zuständige Körperschaft, wer Dienstwohnungen errichten darf. Dabei wird berücksichtigt, ob die Dienstwohnung für die Führung des Betriebes tatsächlich erforderlich ist und ob sie mit der Gesamtsituation des Gewerbegebietes im Hinblick auf die angesiedelten Tätigkeiten vereinbar ist.
Innerhalb eines Jahres ab Ermächtigung zur Errichtung der Dienstwohnung muss (bei sonstiger Unwirksamkeit der Ermächtigung) die Genehmigung für die Baumaßnahme beantragt werden. Die Jahresfrist gilt auch für bereits erteilte Ermächtigungen (dabei läuft die Frist ab Inkrafttreten der erlassenen Verordnung).
Die Bindung der Untrennbarkeit der Wohnung wird innerhalb von 30 Tagen ab Bezugsfertigkeit im Grundbuch angemerkt. Falls in einem Gebäude mehrere Unternehmen ihren Sitz haben, kann besagte Bindung zu Lasten eines Betriebes auch gelöscht und zu Lasten eines anderen Betriebes (innerhalb derselben Bauparzelle) beantragt werden.

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