Haftung für Kondominialspesen beim Erwerb von Wohnungen im Zuge einer Versteigerung

RA Dr. Franz Complojer

Falls eine Wohnung, welche Teil eines Kondominiums bildet, versteigert wird, kann sich die Frage stellen, ob für besagte Wohnung die angefallenen Kondominiumsspesen beglichen wurden und ob der Erwerber für allenfalls noch offene Spesen aus diesem Titel haftet.

Die Frage ist keinesfalls abwegig wenn man bedenkt, dass die Wohnung in der Regel versteigert wird gerade weil der Eigentümer seine Schulden nicht begleichen konnte.

Art. 63 Absatz 4 der Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch besagt, dass derjenige, welcher in die Rechte eines Kondominiumsteilhabers eintritt (sprich: wer die Wohnung erwirbt), mit diesem solidarisch für die Kondominiumsspesen des laufenden und des Vorjahres haftet.

Die Bestimmung gilt somit auch für jene, welche die Wohnung im Rahmen eines Konkurses oder einer gerichtlichen Versteigerung erwerben.
Bei außerordentlichen Arbeiten haften diejenigen für die entsprechenden Ausgaben, welche zum Zeitpunkt des entsprechenden Beschlusses als Eigentümer aufcheinen.

Falls die Kondominiumsspesen Arbeiten betreffen, welche vor der Versteigerung beschlossen wurden, kann der Käufer versuchen, diese vom früheren Eigentümer zurück zu fordern. Dies dürfte aber schwer gelingen da es sich beim früheren Eigentümer in der Regel um einen insolventen Schuldner handelt.

Somit ist es ratsam, vor einem Kauf einer Kondominiumswohnung im Rahmen einer gerichtlichen Versteigerung (aber auch aufgrund anderer Rechtstitel) sich beim Verwalter zu informieren, ob und zu welchem Betrag der vorherige Eigentümer Kondominiumsspesen schuldet, ob und zu welchem Betrag außerordentliche Arbeiten beschlossen wurden, ob derselbe Verwalter die Forderung beim Konkurs oder bei der Zwangsversteigerung angemeldet hat, wie die Erfolgsaussichten für die Eintreibung der Forderung zu beurteilen sind.

Da die angeführte Bestimmung allgemein für den Eintritt in die Rechte eines Kondominiumsteilhabers gilt, sollten diese Informationen auch beim Erwerb im Kauf- Schenkungs- oder Erbwege eingeholt werden, denn insbesondere bei außerordentlichen Arbeiten kann es sich um beträchtliche Beträge handeln.