Zusätzlicher Schutz für Käufer von Liegenschaften

RA Dr. Franz Complojer

Bei Kaufverträgen, welche Liegenschaften zum Gegenstand haben, ist es üblich, dass der Kaufpreis vor oder spätestens bei Unterzeichnung der entsprechenden notariellen Urkunde bezahlt wird.

Das entsprechende Eigentumsrecht wird vom Käufer jedoch erst bei der nachfolgenden grundbücherlichen Durchführung des Vertrages erworben.

Für den Käufer, welcher den Kaufpreis und die anfallenden Gebühren bereits entrichtet hat, besteht somit die Gefahr, dass zwischen der vom Notar durchgeführten Grundbuchserhebung und der grundbücherlichen Durchführung des Vertrages, zu Lasten der Immobilie eine unerwartete Bindung (Hypothek, Beschlagnahme, Pfändung, gerichtliche Klage) angemerkt wird. Theoretisch ist auch denkbar, dass der Verkäufer (welcher den Kaufpreis bereits erhalten hat) dieselbe Immobilie mehrmals verkauft, wobei in diesem Fall jener Käufer das Eigentum erwirbt, welcher als erster den Vertrag im Grundbuch durchführt.

Kurzum, solange der Kaufvertrag nicht grundbücherlich durchgeführt ist, kann sich der Käufer nicht sicher sein, dass er das entsprechende Eigentum oder ein anderes dingliches Recht (lastenfrei) erwirbt.

In diesen Fällen ist es oft unmöglich, vom Verkäufer den Kaufpreis zurück zu erhalten.

Eine mit Gesetz Nr. 124 vom 4.8.2017 (Wettbewerbsgesetz), in Kraft getreten am 29.8.2017, eingeführte Bestimmung schreibt nun vor, dass der Notar, welcher den Kaufvertrag aufnimmt, falls dies von wenigstens einer Partei gefordert wird, den Kaufpreis und allfällige vorgestreckte Gebühren auf einem eigenen zweckgebundenen Konto verwahren muss, solange bis sämtliche für die Eigentumsübertragung erforderlichen Obliegenheiten erfüllt sind, ohne dass zwischenzeitlich nachteilhafte Eintragungen erfolgt wären. Erst in diesem Fall wird der Kaufpreis dem Verkäufer ausbezahlt.

Die auf diesem Konto anreifenden Zinsen gehen nicht zugunsten der Parteien sondern fließen in die Fonds für die Finanzierung von kleinen und mittleren Unternehmen.

Es ist davon auszugehen, dass diese Bestimmung zwingend anzuwenden ist (immer für den Fall, dass dies eine Partei will) und deren Anwendbarkeit nicht von den Parteien einvernehmlich ausgeschlossen werden kann.

Andernfalls würde es sich nicht um eine wirkliche Neuerung handeln, denn die von genannter Bestimmung vorgesehene Vorgehensweise wäre auch bisher infolge einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Parteien durchführbar gewesen.

Man kann daher von einem tatsächlichen zusätzlichen Schutz für die Käufer von Immobilien sprechen.