Das neue Insolvenzgesetz - Änderungen beim Immobilienkauf

 Dr. Vera Mair am Tinkhof

Wie berichtet, hat das Parlament mit Ermächtigungsgesetz Nr. 155/2017 die Regierung mit der Ausarbeitung eines neuen Insolvenzrechts beauftragt.
Das auf dieser Grundlage nun erlassene gesetzesvertretende Dekret Nr. 14 vom 12.01.2019 (Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza) enthält auch einige Bestimmungen betreffend den Immobilienkauf durch Privatpersonen bzw. entsprechende Vorverträge über zu errichtende Immobilien, welche den Käufer hinsichtlich der von ihm -  bis zur endgültigen Übertragung der Immobilie - entrichteten Beträge, und eventueller später auftretender Mängel am Bauwerk absichern sollen.

Diese neuen Bestimmungen sind am 16. März in Kraft getreten und sehen folgendes vor:

- Vorverträge über zu errichtende Immobilien unterliegen nun einer neuen zwingenden Formvorschrift, und zwar sind sie bei sonstiger Nichtigkeit als öffentliche Urkunde oder notariell  beglaubigte Privaturkunde durchzuführen. Einfache Privaturkunden sind nicht mehr erlaubt und unwirksam. Dies dient der verstärkten Kontrolle der Einhaltung der gesetzlichen Gewährleistungspflichten, zu denen der Bauträger / Verkaufsversprechende verpflichtet ist (s. nächster Punkt).

- Für die bereits von GvD Nr. 122/2005 vorgesehene verpflichtende Bürgschaft in Höhe der vom Kaufversprechenden bereits entrichteten, bzw. bis zur endgültigen Übertragung zu entrichtenden Beträge, welche vom Bauträger im Rahmen des Vorvertrags  auszuhändigen ist, ist nun ein Standard-Modell vorgesehen. Dieses wird per Ministerialdekret noch festgelegt. Gemäß den neuen Bestimmungen kann diese Bürgschaft nun auch dann eingelöst werden, wenn der Verkäufer beim definitiven Kaufvertrag nicht auch die von Art. 4 GvD 122/2005 vorgesehene Versicherungspolizze aushändigt.

- Gemäß dieser (bereits von GvD 122/2005 vorgesehenen) Versicherungspolizze, welche vom Verkäufer beim Abschluss des endültigen Kaufvertrags auszuhändigen ist und den Käufer gegen eventuelle, innerhalb von 10 Jahren auftretende schwerwiegende Baumängel absichert, sieht die neue Bestimmung nun explizit die Nichtigkeit des Kaufvertrags im Falle der Nichtaushändigung vor. Diese Nichtigkeit kann allerdings nur vom Käufer geltend gemacht werden.
Zudem ist auch hier ein per Ministerialdekret zu erlassendes Standard-Modell für die Polizze vorgesehen.

Unter "zu errichtende Gebäude" fallen all jene Bauwerke, für welche zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Bestimmungen, also am 16. März, noch keine Bewohnbarkeitserklärung ausgestellt wurde.
Die genannten Bestimmungen finden nur dann Anwendung, wenn der Verkäufer / die verkaufsversprechende Partei ein Bauträger ist, welcher eine unternehmerische Tätigkeit ausübt.