Nicht-Erfüllung des Vorvertrages betreffend Immobilien

Dr. Nausicaa Mall - 19.05.2022

Sind sich Verkäufer und Käufer über den Verkauf einer Immobilie einig, können sie dies – vor dem Notartermin – mit einem sog. Vorvertrag festhalten.
Mit dem Vorvertrag verpflichtet sich der Verkäufer das Kaufobjekt zu einem bestimmten Preis und innerhalb eines festgesetzten Termins zu verkaufen und zu übergeben, und der Käufer verpflichtet sich das Objekt zu diesen Bedingungen zu kaufen.
Der Vorvertrag ist lediglich ein rechtlich bindendes Versprechen, das Eigentum wird damit jedoch nicht übertragen, das erfolgt erst aufgrund des notariellen Vertrages und der Einverleibung im Grundbuch.
Was passiert jedoch, wenn der Verkäufer oder der Käufer den Vorvertrag nicht erfüllt, d.h. den Notartermin nicht wahrnimmt bzw. den Preis nicht bezahlt?
In diesem Fall stehen jener Partei, welche den eigenen Verpflichtungen nachgekommen ist, verschiedene Rechtsmittel gegen die nicht-erfüllende Partei zur Verfügung:


1. Auflösung des Vorvertrages
Die erfüllende Partei kann die Auflösung des Vorvertrages wegen Nichterfüllung beantragen. 
Wurde aufgrund des Vorvertrages – wie es üblich ist – ein Angeld zur Bestätigung (sog. caparra confirmatoria) bezahlt, verliert der nicht-erfüllende Käufer diesen Betrag bzw. muss der nicht-erfüllende Verkäufer das Doppelte des Betrages an den Käufer zurückgeben.
Die erfüllende Partei kann gegebenenfalls auch den darüber hinaus gehenden Schaden geltend machen.


2. Erfüllung mittels Urteils
Alternativ zur Auflösung kann die gemäß Recht handelnde Partei die Erfüllung des Vorvertrages mittels Urteil erwirken.
Das Urteil erzeugt die Rechtswirkungen des nicht abgeschlossenen Vertrages, d.h. es nimmt die Stelle des Notarvertrages ein und ermöglicht die Einverleibung des Eigentums im Grundbuch.
Auch in diesem Fall kann zusätzlich ein Schadensersatz geltend gemacht werden.


3. Reduzierung des Kaufpreises
Der Verkäufer muss garantieren, dass das Kaufobjekt frei von Mängeln ist bzw. sich in dem im Vorvertrag vereinbarten Zustand befindet.
Ist es der Verkäufer, der seine Verpflichtungen nicht erfüllt, kann der Käufer mit dem Antrag auf Erfüllung des Vorvertrages gleichzeitig die Herabsetzung des Preises für Mängel beantragen, auch dann falls sich das Kaufobjekt nicht im vereinbarten Zustand befindet.
Abschließend ist anzumerken, dass diese Rechtshandlungen alle Verjährungsfristen unterliegen. Bei Bedarf sollte demnach rechtzeitig eine professionelle Beratung in Anspruch genommen werden.