Bestandskubatur über Zonenindex

Dr. Dieter Schramm - 24.03.2022

Es kommt häufig vor dass das Volumen eines Gebäudes über dem laut Bauleitplan zulässigen Index liegt : entweder weil dessen Errichtung auf Jahre zurückgeht in denen noch kein Bauleitplan genehmigt war oder weil die heute geltenden Regeln zur Berechnung des Bauvolumens unterschiedlich sind gegenüber jenen die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.


Solange die Nutzung der Liegenschaft unverändert bleibt stellt dies kein Problem dar.
Anders falls die Zweckbestimmung geändert werden soll z.B. von Handel, Gastgewerbe in Dienstleistung oder Wohnungen.
Hier sieht das Gesetz für Raum und Landschaft (Art. 36) einen komplizierten Mechanismus vor: jener Teil des Gebäudes dessen Kubatur über dem Zonenindex liegt muss abgebrochen werden, außer der Gemeinderat erteilt eine Ausnahmegenehmigung und der Eigentümer bezahlt den sog. Planungsmehrwert in Höhe von einem Drittel des Marktwertes der Kubatur.


Im Jänner dieses Jahres wurde diese Bestimmung zumindest teilweise gelockert: die Umwidmung von Büros in Wohnungen und umgekehrt ist jetzt auch für Kubatur über dem Bauindex unbegrenzt zulässig.


Die Beschränkung bleibt jedoch voll aufrecht falls Bestandskubatur mit anderen Zweckbestimmungen umgewidmet werden soll, z.B. Handel oder Gastgewerbe in Wohnungen.


Hier muss die Frage nach der Sinnhaftigkeit dieser Bestimmung erlaubt sein: rechtmäßig in Siedlungsgebieten errichtete Bestandskubatur , die heute über dem Zonenindex liegt, muss abgebrochen werden, anstatt diese für dringend benötigten Wohnraum zu nutzen ohne dabei zusätzliches Bauland im Grünen beanspruchen zu müssen.


Eine Korrektur wäre hier dringend erforderlich : der Grundsatz müsste jener sein, dass in Mischzonen rechtmäßig errichtete Bestandskubatur , die heute über dem Zonenindex liegt, anderen mit den Planungsinstrumenten vereinbaren Nutzungen, unbeschränkt zugeführt werden kann und nicht abgebrochen werden muss.


Von einer solchen Regelung ausgeschlossen werden sollte Baumasse mit gastgewerblicher  Zweckbestimmung, die in Abweichung von den urbanistischen Planungsinstrumenten erweitert wurde.
Nichts ändern sollte sich an der Verpflichtung, 60 Prozent der zur Wohnnutzung bestimmten Baumasse, die durch die Nutzungsänderung entsteht, für die Errichtung von Wohnungen für Ansässige (sprich konventionierte Wohnungen) zu verwenden.