Wohnungsmietverträge

Dr. Stefanie Schuster - 24.02.2022

Die Wohnungsmietverträge werden in Italien durch die beiden Gesetze Nr. 431/1998 und Nr. 392/1978 geregelt. 
Es wird zwischen drei Arten von Mietverträgen unterschieden: freie Verträge, begünstigte Verträge und Verträge für eine Übergangszeit.  

Der freie Mietvertrag hat eine Dauer von 4 Jahren und gilt stillschweigend für weitere 4 Jahre verlängert, falls er nicht mindestens 6 Monate vor Fälligkeit von einer der Parteien schriftlich aufgekündigt wird. Während der Mieter den Vertrag vor Auslaufen der ersten 4 Jahre problemlos ohne Angabe einer Begründung aufkündigen kann, darf der Vermieter von seinem Rücktrittsrecht nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes Gebrauch machen: beispielsweise, wenn er die Wohnung für sich selbst, seinen Ehepartner, seine Kinder oder Verwandten bis zum 4. Grad benötigt. Erfolgt die Kündigung ohne triftigen Grund ist dieselbe nichtig. Tritt der triftige Grund hingegen nicht ein und muss der Mieter die Wohnung trotzdem verlassen, hat derselbe Anspruch auf einen Schadenersatz in Höhe von nicht weniger als 36 Monatsmieten. 

Der begünstigte Mietvertrag hat eine Dauer von 3 Jahren und verlängert sich stillschweigend um weitere 2 Jahre, sofern derselbe nicht - wie oben ausgeführt - zur ersten Fälligkeit aufgekündigt wird. Im Unterschied zum freien Mietvertrag, wird der Mietzins nicht von den Parteien selbst bestimmt, sondern durch örtliche Gebietsabkommen, welche Minimal- und Maximalwerte vorgeben, festgelegt. Der Mietzins ist dementsprechend niedriger als auf dem üblichen Immobilienmarkt. Der Vertrag bringt eine Reihe von steuerrechtlichen Vorteilen mit sich, muss aber -  auch damit die aufgezeigten Bestimmungen Anwendung finden - unter Verwendung einer bindenden Vertragsvorlage abgeschlossen werden. 

Der Wohnungsmietvertrag für eine Übergangszeit hat eine Dauer von nicht länger als 18 Monaten. Der Mietzins wird, je nach Einwohnerzahl der betreffenden Gemeinde, frei zwischen den Parteien festgelegt oder gemäß örtlichem Gebietsabkommen ermittelt. Für touristische Zwecke darf dieser Vertrag nicht verwendet werden. Vielmehr bedarf es eines speziellen Erfordernisses des Vermieters oder des Mieters. Ein solches liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter ein zeitlich begrenztes Arbeitsverhältnis eingegangen ist oder an befristeten Kursen für Aus- und Fortbildung teilnimmt.  Im Vertrag, welcher wiederum anhand einer eigenen Vorlage abzuschließen ist, muss das spezielle Erfordernis zwingend angeführt und belegt werden. Widrigenfalls sind die aufgezeigten Bestimmungen nicht anwendbar und das Mietverhältnis ist als frei zu betrachten, mit der Folge, dass dasselbe vom Vermieter vor Ablauf der ersten 4 Jahre nicht mehr aufgekündigt werden kann.  

Um derartigen Problematiken vorzubeugen, sollte die Art des abzuschließenden Vertrages gut überlegt und das Bestehen der einzelnen gesetzlichen Voraussetzungen jedenfalls eingehend überprüft werden.

Besondere Regeln gelten in Südtirol zusätzlich für die konventionierten Wohnungen, für welche der Mietzins nicht höher sein darf als der Landesmietzins.