Neues Gesetz für Raum und Landschaft – die Raumordnungsvereinbarungen

Dr. Daniel Ellecosta - 09.02.2021

Das Rechtsinstitut der Raumordnungsverträge (einst von Art. 40-bis LAROG geregelt) wurde im neuen Gesetz für Raum und Landschaft grundsätzlich beibehalten, aber nun spricht man von Raumordnungsvereinbarungen (Art. 20).
Gemäß dieser neuen Bestimmung haben die Gemeinden die Möglichkeit Raumordnungsvereinbarungen mit privaten oder öffentlichen Rechtssubjekten abschließen, um im öffentlichen Interesse die Durchführung von Vorhaben zu erleichtern.
Eine erste Neuerung im Vergleich zur damaligen Regelung ist jene, dass nun die Vorhaben nicht schon bereits im Gemeindeplan oder in einem Durchführungsplan enthalten sein müssen, sondern im Rahmen der Genehmigung der Vereinbarung auch erst vorgesehen werden können.


Die Raumordnungsvereinbarungen müssen nicht nur den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit, Gleichbehandlung, Publizität und angemessenen Transparenz entsprechen, sondern auch die konkrete Begründung für das Vorliegen eines rechtfertigenden öffentlichen Interesses enthalten.
Weiters müssen sie auch in Hinblick auf den urbanistischen Mehrwert begründet sein.
Als weitere Neuerung gilt, dass - sofern nicht anders vereinbart - die Änderung des Planungsinstrumentes erst dann rechtswirksam wird, wenn alle zugunsten der öffentlichen Verwaltung vereinbarten Gegenleistungen erbracht sind.
Sollte mit der Raumordnungsvereinbarung neues Wohnvolumen entstehen, unterliegt dieses nicht mehr zwingend der 100%igen Konventionierung (jetzt Wohnungen für Ansässige), sondern es gilt grundsätzlich die 60-40 Regelung.
Die in Raumordnungsvereinbarungen zulässigen Leistungen und Gegenleistungen werden in Art. 20, Abs. 3 LG 9/2018 wie folgt definiert:


1) Abtretung oder Tausch von Liegenschaften oder dinglichen Rechten (der Vertragspartner muss mindestens 5 Jahre mehrheitlicher Eigentümer der betroffenen Liegenschaft sein - es gibt auch Ausnahmen) oder Schaffung/Abtretung von Baurechten innerhalb der Baugebiete, wobei der Detailhandel nur in Mischgebieten und nur in Kombination mit Wohnkubatur ausgewiesen werden kann;
2) Bau von primären und sekundären Erschließungsanlagen zu Lasten der Privatperson;
3) Ausführung von Sanierungs- oder Ausgleichsmaßnahmen unter Umwelt- und landschaftlichen Aspekten;
4) Ausgleichzahlung;
5) Zurverfügungstellung von Wohnungen mit Preisbindung;


Die neue Bestimmung sieht nicht mehr die Möglichkeit der Abweichung von einzelnen Bestimmungen vor, weswegen man davon ausgehen muss, dass alle Bestimmungen des neuen Gesetzes für Raum und Landschaft eingehalten werden müssen.