Covid-19 und Wohnungsmieten

Dr. Schuster Stefanie - 02.12.2020

Die Corona-Pandemie bringt eine Reihe von rechtlichen Problemen und Unsicherheiten mit sich, u.a. im Bereich der zu Wohnungszwecken abgeschlossenen Mietverträge. Was passiert zum Beispiel, wenn der Mieter nicht mehr im Stande ist die Miete zu bezahlen? Kann er eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen? Diese und weitere Fragen werden im Nachstehenden erörtert.

1. Den Parteien, also dem Vermieter und dem Mieter, steht es grundsätzlich jederzeit frei, eine einvernehmliche Regelung hinsichtlich der Höhe des Mietzinses zu treffen, sprich diesen an die derzeitige Situation anzupassen; der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, eine Mietzinsreduzierung zu gewähren; bis heute (und im Unterschied zu den gewerblichen Mieten) liegen jedenfalls noch keine anderslautenden Gerichtsentscheidungen vor.

2. Der Mieter darf die monatlichen Mietzinszahlungen, auch wenn er sich in finanziellen Schwierigkeiten befindet, weder aussetzen noch einstellen; bei verspäteter oder gar ausbleibender Zahlung hat der Vermieter die Möglichkeit bei Gericht die Auflösung des Mietverhältnisses mitsamt Räumung der Liegenschaft zu beantragen; anzumerken ist, dass mit Gesetz Nr. 7/2020 sämtliche Räumungen bis zum 31.12.2020 aufgeschoben wurden und folglich der Mieter bis zu genanntem Termin in der Wohnung bleiben kann.

3.  Der Mieter kann vom Mietvertrag in der Regel jederzeit, bei Einhaltung einer Vorankündigungsfrist von 6 Monaten und unter Angabe eines schwerwiegenden Grundes zurücktreten; laut (derzeitiger) Rechtsprechung stellt das fehlende Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung, verursacht durch die Corona-Krise (z.B. weil sich die Arbeitssituation verändert hat), keinen, für die Einreichung einer Kündigung schwerwiegenden Grund dar; sollte der Mieter die Wohnung dennoch frühzeitig verlassen, hat derselbe die Miete für die vereinbarte Dauer weiter zu zahlen und die dem Vermieter entstandenen Schäden zu ersetzen, vorbehaltlich einer einvernehmlichen Regelung zwischen den Parteien;

4. Es kam bereits vor, dass sich der Mieter, trotz Beendigung des Mietverhältnisses, weigerte, die Wohnung zu verlassen, beispielsweise, weil er Kontakt zu einer positiv getesteten Person hatte, befürchtete selbst mit Covid-19 infiziert zu sein oder nicht zurück in seine als Corona-Risikogebiet eingestufte Heimatgemeinde kehren wollte; rechtlich gesehen, stellt ein derartiges Verhalten eine vertragliche Nichterfüllung dar; folglich ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter weiterhin die Miete zu bezahlen und die demselben entstandenen Schäden zu ersetzen;

5. Auch kam es bereits vor, dass der Mieter in der Wohnung verbleiben musste, weil er beispielweise unter Quarantäne gestellt wurde; laut Rechtsprechung ist der Mieter in einem solchen Fall von der Leistung eines Schadenersatzes an den Vermieter befreit, da die Rückgabe des Mietobjekts aus einem von ihm nicht zu vertretenden Grund unmöglich war; der Mietzins ist jedenfalls weiterhin geschuldet;