Die Wohnbauzonen im neuen Landesraumordnungsgesetz

Dr. Fanz Complojer - 21.02.2020

Das noch geltende Landesraumordnungsgesetz unterscheidet drei Arten von Wohnbauzonen:
Wohnbauerweiterungszonen (neu ausgewiesene Zonen), Wohnbauauffüllzonen (solche, in denen die mögliche Baumasse zu 70% und mehr ausgeschöpft ist) und Wiedergewinnungszonen (Gebiete, in denen grundsätzlich lediglich die Erweiterung der bestehenden Gebäude möglich ist).
Diese Unterscheidung wird mit dem neuen Gesetz für Raum und Landschaft (Inkrafttreten am 1.7.2020) überwunden.
Die bereits ausgewiesenen Auffüllzonen und Erweiterungszonen sowie die neu ausgewiesenen Zonen werden als Mischgebiet bezeichnet. Die Bezeichnung soll verdeutlichen, dass in diesen Gebieten, noch mehr als bisher, auch andere Zweckbestimmungen außer Wohnen zulässig sind.
Die Wiedergewinnungszonen werden künftig als historischer Ortskern bezeichnet.
Die Mischgebiete sind vorwiegend zum Wohnen bestimmt sowie für andere Zweckbestimmungen, die mit dem Wohnen vereinbar sind und die von der Landesregierung festgelegten Emissionsgrenzwerte nicht überschreiten.
Im Mischgebiet müssen mindestens 60 Prozent der Baumasse und der Fläche zur Wohnnutzung bestimmt werden.
Die Gemeinde muss sicherstellen, dass mindestens 40 Prozent der Fläche der neu auszuweisenden Mischgebiete dem geförderten Wohnbau vorbehalten werden.
Damit wird der dem geförderten Wohnbau vorbehaltene Anteil deutlich gesenkt (derzeit: 60% der Baumasse falls der Durchführungsplan von Amtswegen, 55% für den Fall, dass derselbe Plan von den Privaten erstellt wird).
Für das Mischgebiet muss eine Baudichte von mindestens 1,50 m³/m² vorgesehen werden (heute liegt die Mindestdichte bei 1,3 m³/m²). Ist für das Gebiet eine Durchführungsplanung vorgeschrieben, versteht sich die Baudichte als Bruttobaudichte des gesamten von der Durchführungsplanung erfassten Gebiets. Wenn keine Durchführungsplanung vorgeschrieben ist, versteht sich die Baudichte als Nettobaudichte des vom Eingriff betroffenen Bauloses. Damit wird die Frage, ob die Baudichte bezogen auf die gesamte Zone oder auf das einzelne Baugrundstück anzuwenden ist, gesetzlich geklärt.
Der historische Ortskern umfasst jene Teile des Mischgebiets, welche als geschichtlich und künstlerisch bedeutsamer Siedlungsbereich mit besonderem landschaftlichen Wert angesehen werden und aufgrund ihrer architektonischen, charakteristischen und morphologischen Eigenart eine homogene Einheit bilden.
Im historischen Ortskern liegt der Schwerpunkt auf der Erhaltung und Restaurierung der kunsthistorisch interessanten Gebäude, auf der Wiedergewinnung der bestehenden Bausubstanz, auf dem Schutz und der Aufwertung des historischen Ortsgefüges, des Straßennetzes und der unbebauten Flächen sowie auf der Umverteilung der Zweckbestimmungen, die diese Zone charakterisieren.
Insofern der Wohnbedarf nachweislich nicht gegeben ist, kann im historischen Ortskern eine Wohnnutzung von weniger als 60% vorgesehen werden.