Enteignungsentschädigung muss dem tatsächlichen Marktwert entsprechen

RA Dr. Nausicaa Mall 

Die Enteignung für gemeinnützige Zwecke ist auf Landesebene durch das L.G. 10/1991 geregelt. Das Gesetz wurde mehrmals abgeändert, und regelt den Ablauf bzw. die Festsetzung der Entschädigung nun wie folgt.
 
Dem Enteignungstitel geht die Festsetzung der Enteignungsentschädigung voraus (durch den Landesabteilungs-Direktor oder direkt durch die Körperschaft beim sog. verkürzten Verfahren).
Wesentlich für den Eigentümer ist jedoch die Höhe der Entschädigung, die nach unterschiedlichen Parametern festgesetzt wird.
 
1. Enteignung von nicht bebaubaren Flächen.
Als nicht bebaubare Flächen gelten:
a. landwirtschaftliche Flächen, Wald- oder Weidegrund, unproduktive Flächen;
b. Flächen mit hydrogeologischen Bindungen, Kultur- Landschafts- und Umweltgüter;
c. das Verkehrsnetz, sofern es in Zonen laut a. und b. fällt.
Die Entschädigung für die Enteignung von nicht bebaubaren Flächen entspricht laut Gesetz dem Preis, der je nach der tatsächlichen Nutzungsart zum Zeitpunkt der Enteignung für einen unbelasteten Kulturgrund angemessen ist; bei der Beurteilung sind die von der Landes-Kommission festgesetzten Mindest- und Höchstwerte zu berücksichtigen.
Für Waldflächen wird die Entschädigung auf den Grundstückswert bezogen.
 
2. Enteignung von bebaubaren oder verbauten Flächen
Als bebaubare Flächen gelten alle Fläche welche nicht als nicht bebaubar klassifiziert sind (Ausschlussprinzip).
Als bebaut gelten Flächen, auf denen ordnungsgemäße Bauten bestehen.
Die Entschädigung für die Enteignung von bebaubaren und bebauten Flächen entspricht dem Verkehrswert des Gutes zum Zeitpunkt der Enteignung, bei Flächen für den geförderten Wohnbau 50 Prozent des obigen Wertes.
Das Enteignungssystem ist demnach im Wesentlichen auf eine dem Marktwert der Liegenschaft entsprechende Entschädigung aufgebaut.
 
Verschiedene Urteile des Kassationsgerichtshofes, und zuletzt auch der Verfassungsgerichtshof, haben dabei präzisiert, dass auch bei nicht bebaubaren Flächen von den tabellarischen Mindest- und Höchstwerten abgewichen werden kann bzw. muss, um eine dem tatsächlichen Wert der Liegenschaft entsprechende Entschädigung zu garantieren.
Ist ein Eigentümer mit der festgesetzten Entschädigung nicht einverstanden, muss er das entsprechende Dekret vor Gericht anfechten.
Die Anfechtungsfrist ist dabei sehr kurz und beträgt lediglich 30 Tage ab Dekret.
Bei Anfechtung entfällt der Entschädigungsaufschlag von 10 Prozent.