Mehr Sicherheit beim Immobilienkauf

RA Dr. Daniel Rudi Ellecosta

Bekanntlich hat das sog. Konkurrenzgesetz (Gesetz Nr. 124/2017) festgelegt, dass alle Notare ein eigens dem Kunden gewidmetes Kontokorrent besitzen müssen. Die Beträge auf diesem Kontokorrent sind zweckbestimmt, können nicht mit dem persönlichen Vermögen des Notars vermischt werden und sind nicht pfändbar, weswegen man auch von einem "gesicherten Konto" spricht. Dritte haben zu diesem Kontokorrent keinerlei Zugriff und das Gesetz schließt diese Beträge sogar von der Erbfolge des Notars aus.
Auf dieses Kontokorrent werden nicht nur alle von den Kunden erhaltenen Beträge für Steuern, Vorsteuern und Gebühren (für die der Notar als Steuersubstitut und Verantwortlicher fungiert) hinterlegt, sondern auch alle Beträge, welche die Kunden auch aus anderen Gründen dem Notar anvertrauen (z.B. eine Akontozahlung für einen Kaufvorvertrag oder treuhändisch verwahrte Beträge).
Auf das besagte Kontokorrent kann auch der Kaufpreis bzw. die Saldozahlung eines Kaufpreises hinterlegt werden, falls der Notar von mindestens einer der Parteien dazu beauftragt wird.
Somit hat der Käufer die Möglichkeit den Kaufpreis für den Liegenschaftsankauf beim Notar zu hinterlegen, und zwar bis zur endgültigen Eigentumsübertragung. Der Käufer hat somit (auch bei Nicht-Anmerkung eines Vorvertrages im Grundbuch) eine de facto Garantie, dass zwischen dem Datum der Vertragsunterzeichnung und der grundbücherlichen Übertragung der Liegenschaft, dieselbe nicht belastet wird (z.B. mit Hypotheken oder Pfändungen) oder vom Verkäufer an andere Käufer verkauft wird (dabei würde die Immobilie im Eigentum jenes Käufers übergehen, der die grundbücherliche Einverleibung als Erster durchführt).
Mit dieser Gesetzesbestimmung hat der Gesetzgeber nicht nur dem Käufer von Liegenschaften mehr Sicherheit gegeben, sondern auch dem Staat, da dadurch die Bezahlung der Steuern und Gebühren abgesichert wird.
Was den Verkäufer anbelangt, wird derselbe den Kaufpreis erst erhalten, nachdem dem Notar das entsprechende Grundbuchsdekret zur Übertragung der Liegenschaft zugestellt worden ist, aus welchem hervorgeht, dass die Liegenschaft lastenfrei auf den Käufer übertragen worden ist.
Eine Folge der Gesetzesänderung ist auch jene, dass die Kunden nun sämtliche Beträge für Steuern, Vorsteuern und Gebühren bereits vor (und allerspätestens am Tag) der notariellen Beurkundung durch Zirkularscheck oder Banküberweisung bezahlen müssen, da widrigenfalls der Notar laut Gesetz sich weigern muss, den Vertrag zu beurkunden.
Die Gesetzesnovelle hat rückwirkende Wirkung, weswegen dieselbe auch auf Kaufvorverträge Anwendung findet, die vor ihrem Inkrafttreten (29.08.2017) abgeschlossen worden sind.